Inhalt
Immobilienwerte im Abwärtstrend
Der neue Grundstücksmarktbericht 2024 liegt vor und zeigt differenziert die aktuellen Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt.
Es hatte sich schon angedeutet: Nachdem im 2. Halbjahr 2022 die Immobilienumsätze deutlich zurückgegangen sind, also weniger Immobilien gekauft oder verkauft wurden, sinken im Jahr 2023 jetzt auch die Immobilienpreise, und dies zum Teil deutlich.
Zu den Fakten:
Diese Daten stammen aus dem neuen Grundstücksmarktbericht 2024, den der gemeinsame Gutachterausschuss bei der Stadt Rottenburg am Neckar Anfang Oktober veröffentlicht hat und der die Entwicklung auf dem Immobilienmarkt in der Stadt Rottenburg und den Gemeinden Ammerbuch, Hirrlingen, Neustetten und Starzach bis zum 31.12.2023 beschreibt.
Nach diesem Marktbericht wurden 2023 rund 2.110 €/m² Wohnfläche (zuzüglich Grundstück) für das durchschnittliche Wohnhaus im Dienstbezirk bezahlt.
Gegenüber dem Vorjahr ist dies ein Rückgang um rund 290 €/m². Für die durchschnittliche Eigentumswohnung im Dienstbezirk wurden im Jahr 2023 rund 3.280 €/m² (inklusive Grundstücksanteil, zuzüglich Stellplatz) bezahlt. Dies sind rund 30 €/m² weniger als im Jahr davor.
Zu den Fakten:
- Minus 13,4 % bei den Bauplatzpreisen
- Minus 12,9 % bei den Preisen für Wohngebäude
- Minus 1,4 % bei den Preisen für Eigentumswohnungen.
Diese Daten stammen aus dem neuen Grundstücksmarktbericht 2024, den der gemeinsame Gutachterausschuss bei der Stadt Rottenburg am Neckar Anfang Oktober veröffentlicht hat und der die Entwicklung auf dem Immobilienmarkt in der Stadt Rottenburg und den Gemeinden Ammerbuch, Hirrlingen, Neustetten und Starzach bis zum 31.12.2023 beschreibt.
Nach diesem Marktbericht wurden 2023 rund 2.110 €/m² Wohnfläche (zuzüglich Grundstück) für das durchschnittliche Wohnhaus im Dienstbezirk bezahlt.
Gegenüber dem Vorjahr ist dies ein Rückgang um rund 290 €/m². Für die durchschnittliche Eigentumswohnung im Dienstbezirk wurden im Jahr 2023 rund 3.280 €/m² (inklusive Grundstücksanteil, zuzüglich Stellplatz) bezahlt. Dies sind rund 30 €/m² weniger als im Jahr davor.
Kreditzinsen als Ursache: Immobilienmarkt passt sich an
Nach anfänglicher Kaufzurückhaltung infolge der gestiegenen Kreditzinsen und der damit einhergehenden Verteuerung der Baufinanzierungskosten im 2. Halbjahr 2022 waren die Verkäufer der Immobilien im Jahr 2023 offenbar bereit, ihre Preisvorstellungen entsprechend anzupassen und nach unten zu korrigieren, um die Objekte wieder verkaufen zu können, so das Fazit der Geschäftsstelle des gemeinsamen Gutachterausschusses.
Sinkende Sachwertfaktoren und stabilisierende Zinssätze
Diese Preiskorrekturen zeigen sich auch bei vielen anderen Kennwerten des Immobilienmarktes, die vom gemeinsamen Gutachterausschuss regelmäßig abgeleitet und veröffentlicht werden.'
So sinken beispielsweise die Sachwertfaktoren für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser erstmals wieder seit Jahren im gesamten Dienstbezirk.
Auch bei Doppel- und Reihenhäusern sinken die Sachwertfaktoren in den bevorzugten Wohnstandorten. Sachwertfaktoren stellen das Verhältnis des bezahlten Kaufpreises zum normierten (Sach-)Wert der Gebäude dar. Sinkende Sachwertfaktoren zeigen also, dass hier weniger für die Immobilien bezahlt wurde als noch vor einem Jahr.
Auch bei den Liegenschaftszinssätzen für das Wohnungseigentum in den präferierten A- und B-Standorten zeichnet sich eine Stabilisierung ab. Diese Zinssätze sinken nicht mehr so stark wie in den Vorjahren oder bewegen sich inzwischen sogar seitwärts. Liegenschaftszinssätze geben an, wie stark sich der Verkehrswert von Immobilien im Durchschnitt marktüblich verzinst. Sie hängen neben den erzielten Mieten vor allem vom bezahlten Kaufpreis der vermieteten Objekte ab.
So sinken beispielsweise die Sachwertfaktoren für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser erstmals wieder seit Jahren im gesamten Dienstbezirk.
Auch bei Doppel- und Reihenhäusern sinken die Sachwertfaktoren in den bevorzugten Wohnstandorten. Sachwertfaktoren stellen das Verhältnis des bezahlten Kaufpreises zum normierten (Sach-)Wert der Gebäude dar. Sinkende Sachwertfaktoren zeigen also, dass hier weniger für die Immobilien bezahlt wurde als noch vor einem Jahr.
Auch bei den Liegenschaftszinssätzen für das Wohnungseigentum in den präferierten A- und B-Standorten zeichnet sich eine Stabilisierung ab. Diese Zinssätze sinken nicht mehr so stark wie in den Vorjahren oder bewegen sich inzwischen sogar seitwärts. Liegenschaftszinssätze geben an, wie stark sich der Verkehrswert von Immobilien im Durchschnitt marktüblich verzinst. Sie hängen neben den erzielten Mieten vor allem vom bezahlten Kaufpreis der vermieteten Objekte ab.
Landwirtschaft: Steigende Preise für Äcker und Wiesen
Praktisch unbeeindruckt davon entwickelt sich hingegen der landwirtschaftliche Grundstücksverkehr im Dienstbezirk.
Hier hat nicht nur das Umsatzvolumen um 17,4 % zugelegt, sondern auch die Verkaufsfälle sind um 5,8 % gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Mit 786 verkauften landwirtschaftlichen Grundstücken wurden so viele Äcker und Wiesen wie seit 10 Jahren nicht mehr veräußert. Entsprechend ist auch der Preis des durchschnittlichen Ackers um 2,7 % und der Preis der durchschnittlichen Wiese sogar um 24,1 % (bei deutlich weniger Verkaufsfällen) gestiegen.
Hier hat nicht nur das Umsatzvolumen um 17,4 % zugelegt, sondern auch die Verkaufsfälle sind um 5,8 % gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Mit 786 verkauften landwirtschaftlichen Grundstücken wurden so viele Äcker und Wiesen wie seit 10 Jahren nicht mehr veräußert. Entsprechend ist auch der Preis des durchschnittlichen Ackers um 2,7 % und der Preis der durchschnittlichen Wiese sogar um 24,1 % (bei deutlich weniger Verkaufsfällen) gestiegen.
Neuer Grundstücksmarktbericht 2024: Jetzt als PDF verfügbar
Die aktuellen Entwicklungen am Immobilienmarkt zeigen also eine deutliche Differenzierung. Daher lohnt sich ein Blick in den aktuellen Grundstücksmarktbericht 2024, der bei der Geschäftsstelle des gemeinsamen Gutachterausschusses (E-Mail: gutachterausschuss@rottenburg.de) gegen eine Verwaltungsgebühr von 60 € als PDF-Datei angefordert werden kann.
01.10.2024 - Geschäftsstelle Gutachterausschuss
Zusätzliche Informationen und Dienste
