Vergleichsfaktoren

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Beschreibung

Definition
Vergleichsfaktoren gehören zu den sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten nach § 193 Abs. 5 Satz 2 Nr. 4 BauGB und sollen der Ermittlung von Vergleichswerten für bebaute Grundstücke dienen. Sie sind auf den marktüblich erzielbaren jährlichen Ertrag (Ertragsfaktor) oder auf eine sonst geeignete Bezugseinheit, insbesondere auf eine Flächen- oder Raumeinheit der baulichen Anlagen (Gebäudefaktor), zu beziehen (§ 13 ImmoWertV).

Erläuterung
Nach § 15 Abs. 2 ImmoWertV haben Vergleichsfaktoren das Ziel, bei der Wertermittlung Vergleichspreise (also vergleichbare Kaufpreise) zu ersetzen oder zu ergänzen. Der Vergleichswert ergibt sich dann durch Vervielfachung des jährlichen Ertrags oder der sonstigen Bezugseinheit des zu bewertenden Grundstücks mit dem Vergleichsfaktor. Vergleichsfaktoren sind geeignet, wenn die Grundstücksmerkmale mit denen des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen. Es werden zwei Arten von Vergleichsfaktoren unterschieden:
  • Gebäudefaktoren sind i.d.R. das Verhältnis von Kaufpreis zu Wohn-/Nutzfläche. Gebäudefaktoren enthalten die Werte des Grund und Bodens.
  • Ertragsfaktoren sind i.d.R. das Verhältnis von Kaufpreis zu dem jährlichen mit dem Gebäude erzielbaren Ertrag. Ertragsfaktoren enthalten die Werte der Gebäudesubstanz und des Grund und Bodens.
Für das Gebiet der Stadt Rottenburg am Neckar wurden Vergleichsfaktoren (Gebäudefaktoren) für
  • Reihenmittelhäuser, Reihenendhäuser und Doppelhaushälften
  • Einfamilien- und Zweifamilienhäuser
  • Eigentumswohnungen
abgeleitet.

Aufgrund der Datenlage erfolgt bis auf weiteres keine Auswertung für Teileigentum.

Anwendungshinweise
Die abgeleiteten Vergleichsfaktoren eignen sich nicht zur direkten Ableitung eines Verkehrswertes. Hierzu sind sachverständige Wertermittlungen durchzuführen, bei denen nach der Besichtigung des Objektes differenzierte und sachverständige Betrachtungen des Bewertungsobjektes unter Berücksichtigung der jeweils örtlichen Lage und den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen vorzunehmen sind.

Für die Wertermittlung von Gebäuden auf dem Rottenburger Grundstücksmarkt werden üblicherweise das Sach- oder Ertragswertverfahren angewendet.

Für die Wertermittlung von Eigentumswohnungen auf dem Rottenburger Grundstücksmarkt wird üblicherweise das direkte Vergleichswertverfahren heran gezogen. Auskünfte aus der Kaufpreissammlung hierzu kann die Geschäftsstelle des gemeinsamen Gutachterausschusses erteilen.

Mit den abgeleiteten Vergleichsfaktoren wird es der Finanzverwaltung ermöglicht, Bewertungen im Vergleichswertverfahren nach § 183 Bewertungsgesetz (BewG) für Zwecke der steuerlichen Bewertung durchzuführen.

Über die Einigung als Vergleichsfaktoren im Sine der §§ 13 und 15 ImmoWertV können derzeit keine Aussagen getroffen werden.

Bereitstellung der Vergleichsfaktoren
Die vom gemeinsamen Gutachterausschuss bei der Stadt Rottenburg am Neckar abgeleiteten Vergleichsfaktoren werden im Grundstücksmarktbericht veröffentlicht.


Zusätzliche Informationen und Dienste

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Dienstleistungen

Serviceportal Baden- Württemberg

Eine Reihe elektronischer Antragsverfahren bietet die Stadtverwaltung Rottenburg über das Serviceportal Baden-Württemberg an. Das Portal service-bw.de ist die E-Government-Plattform für Bürgerinnen und Bürger, Unternehmen und die Verwaltungen in Baden-Württemberg. Das Portal wird durch das Innenministerium Baden-Württemberg betreut und weiterentwickelt.

Für die elektronische Antragsstellung über das Portal benötigen Sie ein Servicekonto, welches Sie landesweit nutzen können. Sie haben noch keines? Dann können Sie hier kostenlos Ihr Servicekonto beantragen:

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