Vergleichsfaktoren

Definition
Vergleichsfaktoren gehören zu den sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten nach § 193 Abs. 5 Satz 2 Nr. 4 BauGB und sollen der Ermittlung von Vergleichswerten für bebaute Grundstücke dienen. Sie sind auf den marktüblich erzielbaren jährlichen Ertrag (Ertragsfaktor) oder auf eine sonst geeignete Bezugseinheit, insbesondere auf eine Flächen- oder Raumeinheit der baulichen Anlagen (Gebäudefaktor), zu beziehen (§ 20 ImmoWertV).

Erläuterung
Nach § 24 Abs. 1 ImmoWertV haben Vergleichsfaktoren das Ziel, bei der Wertermittlung Vergleichspreise (also vergleichbare Kaufpreise) zu ersetzen oder zu ergänzen. Der Vergleichswert ergibt sich dann durch Vervielfachung des jährlichen Ertrags oder der sonstigen Bezugseinheit des zu bewertenden Grundstücks mit dem Vergleichsfaktor. Vergleichsfaktoren sind geeignet, wenn die Grundstücksmerkmale mit denen des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen. Es werden zwei Arten von Vergleichsfaktoren unterschieden:

• Gebäudefaktoren sind i.d.R. das Verhältnis von Kaufpreis zu Wohn-/Nutzfläche. Gebäudefaktoren können, je nach Art der Ableitung, die Werte des Grund und Bodens enthalten.
  
• Ertragsfaktoren sind i.d.R. das Verhältnis von Kaufpreis zu dem jährlichen mit dem Gebäude erzielbaren Ertrag. Ertragsfaktoren enthalten die Werte der Gebäudesubstanz und des Grund und Bodens.
  

Für das Gebiet der Stadt Rottenburg am Neckar wurden Vergleichsfaktoren (Gebäudefaktoren) für

• Gebäude und
  
• Wohnungseigentum
  

abgeleitet.

Anwendungshinweise
Mit den abgeleiteten Vergleichsfaktoren wird es der Finanzverwaltung ermöglicht, Bewertungen im Vergleichswertverfahren nach § 183 Bewertungsgesetz (BewG) für Zwecke der steuerlichen Bewertung durchzuführen.

Bereitstellung der Vergleichsfaktoren
Die vom gemeinsamen Gutachterausschuss bei der Stadt Rottenburg am Neckar abgeleiteten Vergleichsfaktoren werden im Grundstücksmarktbericht veröffentlicht.