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Vergleichsfaktoren
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- Stadtplanungsamt
Geschäftsstelle Gutachterausschuss - E-Mail:
- gutachterausschuss@rottenburg.de
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-
07472 / 165-302
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- Zugang über Obere Gasse 29 (Gebäude D)
Eingang Stadtplanungsamt
72108 Rottenburg am Neckar
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- Fahrplanauskunft
- Gehört zu Dezernat:
- Dezernat 2
- Gehört zu Amt:
- Stadtplanungsamt
- Öffnungszeiten:
- und nach Vereinbarung.
Beschreibung
Definition
Vergleichsfaktoren gehören zu den sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten nach § 193 Abs. 5 Satz 2 Nr. 4 BauGB und sollen der Ermittlung von Vergleichswerten für bebaute Grundstücke dienen. Sie sind auf den marktüblich erzielbaren jährlichen Ertrag (Ertragsfaktor) oder auf eine sonst geeignete Bezugseinheit, insbesondere auf eine Flächen- oder Raumeinheit der baulichen Anlagen (Gebäudefaktor), zu beziehen (§ 20 ImmoWertV).
Erläuterung
Nach § 24 Abs. 1 ImmoWertV haben Vergleichsfaktoren das Ziel, bei der Wertermittlung Vergleichspreise (also vergleichbare Kaufpreise) zu ersetzen oder zu ergänzen. Der Vergleichswert ergibt sich dann durch Vervielfachung des jährlichen Ertrags oder der sonstigen Bezugseinheit des zu bewertenden Grundstücks mit dem Vergleichsfaktor. Vergleichsfaktoren sind geeignet, wenn die Grundstücksmerkmale mit denen des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen. Es werden zwei Arten von Vergleichsfaktoren unterschieden:
Anwendungshinweise
Die abgeleiteten Vergleichsfaktoren eignen sich nicht zur direkten Ableitung eines Verkehrswertes. Hierzu sind sachverständige Wertermittlungen durchzuführen, bei denen nach der Besichtigung des Objektes differenzierte und sachverständige Betrachtungen des Bewertungsobjektes unter Berücksichtigung der jeweils örtlichen Lage und den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen vorzunehmen sind.
Für die Wertermittlung von Gebäuden auf dem Rottenburger Grundstücksmarkt werden üblicherweise das Sach- oder Ertragswertverfahren angewendet.
Für die Wertermittlung von Wohnungseigentum auf dem Rottenburger Grundstücksmarkt wird üblicherweise das direkte Vergleichswertverfahren heran gezogen. Auskünfte aus der Kaufpreissammlung hierzu kann die Geschäftsstelle des gemeinsamen Gutachterausschusses erteilen.
Mit den abgeleiteten Vergleichsfaktoren wird es der Finanzverwaltung ermöglicht, Bewertungen im Vergleichswertverfahren nach § 183 Bewertungsgesetz (BewG) für Zwecke der steuerlichen Bewertung durchzuführen.
Bereitstellung der Vergleichsfaktoren
Die vom gemeinsamen Gutachterausschuss bei der Stadt Rottenburg am Neckar abgeleiteten Vergleichsfaktoren werden im Grundstücksmarktbericht veröffentlicht.
Vergleichsfaktoren gehören zu den sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten nach § 193 Abs. 5 Satz 2 Nr. 4 BauGB und sollen der Ermittlung von Vergleichswerten für bebaute Grundstücke dienen. Sie sind auf den marktüblich erzielbaren jährlichen Ertrag (Ertragsfaktor) oder auf eine sonst geeignete Bezugseinheit, insbesondere auf eine Flächen- oder Raumeinheit der baulichen Anlagen (Gebäudefaktor), zu beziehen (§ 20 ImmoWertV).
Erläuterung
Nach § 24 Abs. 1 ImmoWertV haben Vergleichsfaktoren das Ziel, bei der Wertermittlung Vergleichspreise (also vergleichbare Kaufpreise) zu ersetzen oder zu ergänzen. Der Vergleichswert ergibt sich dann durch Vervielfachung des jährlichen Ertrags oder der sonstigen Bezugseinheit des zu bewertenden Grundstücks mit dem Vergleichsfaktor. Vergleichsfaktoren sind geeignet, wenn die Grundstücksmerkmale mit denen des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen. Es werden zwei Arten von Vergleichsfaktoren unterschieden:
- Gebäudefaktoren sind i.d.R. das Verhältnis von Kaufpreis zu Wohn-/Nutzfläche. Gebäudefaktoren können, je nach Art der Ableitung, die Werte des Grund und Bodens enthalten.
- Ertragsfaktoren sind i.d.R. das Verhältnis von Kaufpreis zu dem jährlichen mit dem Gebäude erzielbaren Ertrag. Ertragsfaktoren enthalten die Werte der Gebäudesubstanz und des Grund und Bodens.
- Gebäude und
- Wohnungseigentum
Anwendungshinweise
Die abgeleiteten Vergleichsfaktoren eignen sich nicht zur direkten Ableitung eines Verkehrswertes. Hierzu sind sachverständige Wertermittlungen durchzuführen, bei denen nach der Besichtigung des Objektes differenzierte und sachverständige Betrachtungen des Bewertungsobjektes unter Berücksichtigung der jeweils örtlichen Lage und den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen vorzunehmen sind.
Für die Wertermittlung von Gebäuden auf dem Rottenburger Grundstücksmarkt werden üblicherweise das Sach- oder Ertragswertverfahren angewendet.
Für die Wertermittlung von Wohnungseigentum auf dem Rottenburger Grundstücksmarkt wird üblicherweise das direkte Vergleichswertverfahren heran gezogen. Auskünfte aus der Kaufpreissammlung hierzu kann die Geschäftsstelle des gemeinsamen Gutachterausschusses erteilen.
Mit den abgeleiteten Vergleichsfaktoren wird es der Finanzverwaltung ermöglicht, Bewertungen im Vergleichswertverfahren nach § 183 Bewertungsgesetz (BewG) für Zwecke der steuerlichen Bewertung durchzuführen.
Bereitstellung der Vergleichsfaktoren
Die vom gemeinsamen Gutachterausschuss bei der Stadt Rottenburg am Neckar abgeleiteten Vergleichsfaktoren werden im Grundstücksmarktbericht veröffentlicht.
Zusätzliche Informationen und Dienste
