Baugenehmigung beantragen

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baurecht@rottenburg.de
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07472 / 165-226
Telefax:
07472 / 165-422
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Beschreibung

In Baden-Württemberg regelt die Landesbauordnung (LBO) die Pflicht zur Baugenehmigung. Grundsätzlich ist vor Errichtung oder Abbruch von baulichen Anlagen ein Baugenehmigungsverfahren zu durchlaufen. Der Prüfungsumfang ist abhängig von der Art des Vorhabens.


Wesentliche Verfahrensarten sind:


Verfahrensfreiheit: Bestimmte Änderungen oder Neubauten bedürfen keiner Genehmigung (vgl. Anhang zu § 50 Abs. 1 LBO). Wichtig: Auch verfahrensfreie Vorhaben müssen den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entsprechen. Ggfs. ist ein Antrag auf Abweichung, Ausnahme und Befreiung zu stellen.


Bauvorbescheid: Mit dem Bauvorbescheid besteht die Möglichkeit bestimmte Fragen vor Baubeginn zu klären. Mit dem Antrag auf Bauvorbescheid kann bei genehmigungspflichtigen oder verfahrensfreien Vorhaben eine rechtsverbindliche Antwort durch die Baurechtsbehörde beantragt werden. Der Vorbescheid gilt drei Jahre, danach verliert er seine Bindungswirkung. Bei genehmigungspflichtigen Bauvorhaben kann vor Ablauf dieser Frist die Baugenehmigung beantragt werden, eine Verlängerung des Bauvorbescheids ist bis zu drei Jahren möglich. Ein entsprechender Antrag auf Abweichung, Ausnahme und Befreiung ist ggfs. zu stellen.


Das Kenntnisgabeverfahren: Für bestimmte Vorhaben (zum Beispiel Wohngebäude der Gebäudeklasse 1 bis 5, sonstige Gebäude der Gebäudeklasse 1 bis 3, deren Nebengebäude und Abbruchvorhaben) kann das Kenntnisgabeverfahren durchgeführt werden. Die Objekte müssen im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans liegen und dürfen den bauplanungsrechtlichen Vorschriften nicht widersprechen. Die Verantwortung, dass das Vorhaben die Vorschriften einhält, liegt beim Bauherrn und dem Entwurfsverfasser. Der Vorteil des Kenntnisgabeverfahrens liegt in der kurzen Verfahrensdauer, eine förmliche Baugenehmigung wird im Kenntnisgabeverfahren nicht erteilt. Bei Vollständigkeit aller erforderlichen Unterlagen, bestätigt die Baurechtsbehörde die Vollständigkeit innerhalb von fünf Arbeitstagen. Nach der Bestätigung ist der Baubeginn nach zwei Wochen möglich. Kann die Vollständigkeit des Antrags nicht bestätigt werden oder wurde der Baubeginn nach § 47 Abs. 1 oder 15 Abs. 1 Satz 2 LBO untersagt, kann der Baubeginn nicht erfolgen.


Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren: Für die meisten Wohngebäude (Gebäudeklassen 1–4) kommt dieses Verfahren zum Tragen. Die baurechtliche Prüfung umfasst die Übereinstimmung mit den baurechtlichen Vorgaben, Vorschriften nach §§14 und 29-38 BauGB, sowie die Übereinstimmung mit den §§ 5-7 LBO (Abstandsflächen). Für die Einhaltung weiterer öffentlich-rechtliche Vorschriften (z.B. Brandschutz, Standsicherheit, Schallschutz etc.) haftet der Bauherr selbst. Ein entsprechender Antrag auf Abweichung, Ausnahme und Befreiung ist ggf. zu stellen.


Reguläres Baugenehmigungsverfahren: Gilt für Gebäude aller Nutzungen der Gebäudeklassen 4 und 5, für reine Wohngebäude der Gebäudeklasse 5 (nach § 2 Abs. 4 LBO), sowie für Sonderbauten (nach § 38 LBO). Ein entsprechender Antrag auf Abweichung, Ausnahme und Befreiung ist ggf. zu stellen.


Anwendung Verfahren nach "Bau-Turbo":
Anträge nach „Bau-Turbo“ können ab Januar 2027 unter Berücksichtigung der Leitlinien und in den festgelegten Geltungsbereichen dann gestellt werden, wenn bisherige Instrumente des Bauplanungsrechts für das geplante Vorhaben nicht greifen oder nicht ausreichen. Dies hat der Vorhabenträger zunächst selbst zu überprüfen. Bauanträge nach „Bau-Turbo“ sind bei Einreichung als solche zu kennzeichnen, da für sie andere Parameter bei der Genehmigung gelten als bei den normalen Anträgen.
Folgende Reihenfolge bei der Überprüfung der Genehmigungsfähigkeit ist vom Antragsteller mit seinem Entwurfsverfasser dabei zu berücksichtigen:


  1. Ist das Vorhaben bereits nach den allgemeinen Regelungen des BauGB genehmigungsfähig? – ohne Anwendung des „Bau-Turbo“
  2. Lässt sich die Genehmigungsfähigkeit durch eine Befreiung (§ 31 Abs. 2 BauGB) oder eine Abweichung (§ 34 Abs. 3a BauGB) erreichen?
  3. Bieten die neuen gesetzlichen Erleichterungen nach § 31 Abs. 3 oder § 34 Abs. 3b BauGB zusätzliche Genehmigungsmöglichkeiten?
  4. Kann das Vorhaben nur mithilfe des „Bau-Turbos“ nach § 246e BauGB genehmigt werden?

Bei allen Verfahren, auch soweit Bauvorhaben von der Baurechtsbehörde nicht geprüft werden, müssen die baurechtlichen Vorschriften eingehalten werden. Dazu gehören u.a. Brandschutzvorschriften, Bestimmungen bezüglich der Abstandsflächen, Kampfmittelfreiheit, Erdbebensicherheit, Festsetzungen des Bebauungsplanes, Vorschriften der LBO (Landesbauordnung Baden- Württemberg), Denkmalschutzbestimmungen, Wasserschutz- und Landschaftsschutzgebietsbestimmungen, umweltrechtliche oder sonstige Vorschriften, die dem Bauvorhaben entgegenstehen können.


"Bau-Turbo"
Vorhaben nach „Bau-Turbo“ müssen über die oben beschriebenen Vorgaben hinaus die Leitlinien und die Geltungsbereiche des „Bau-Turbo“ der Stadt Rottenburg am Neckar berücksichtigen.

Verfahrensablauf


1. Antragstellung für alle Verfahren (auch "Bau-Turbo")
Der Antrag muss bei der zuständigen unteren Baurechtsbehörde der Stadt Rottenburg am Neckar elektronisch über das Serviceportal „virtuelles Bauamt“ (Klicken Sie hier, um zum Serviceportal zu gelangen) eingereicht werden.


Bitte beachten Sie hier die Unterscheidung zwischen Antragsteller und Entwurfsverfasser. Die rechtlichen Rahmenbedingungen dazu sind in der Landesbauordnung (LBO) geregelt.


Antragsteller ist in der Regel die Person, die bauen möchte, also der Eigentümer des Grundstücks. Auch Dritte (z. B. Erbbauberechtigte, Mieter, Pächter oder Käufer vor Eigentumsumschreibung) können den Antrag stellen, wenn sie ein berechtigtes Interesse nachweisen und das Einverständnis des Eigentümers vorliegt. Die Baugenehmigung wird somit unbeschadet privater Rechte Dritter erteilt (58 Abs. 3 LBO).


Entwurfsverfasser ist die Person, die den Antrag rechtlich ausarbeiten und einreichen darf. D.h. den eigentlichen Antrag und die geforderten Bauzeichnungen dürfen Sie als Antragsteller nicht selbst anfertigen, der Gesetzgeber schreibt hierfür eine sogenannte Bauvorlageberechtigung vor. Für größere Bauvorhaben sind ausschließlich staatlich anerkannte Architekten und Bauingenieure bauvorlageberechtigt. Für kleinere Bauvorhaben dürfen dies auch Bautechniker oder Meister aus dem Bauhandwerk (z. B. Maurer, Zimmerer) übernehmen, sofern sie eine entsprechende Bauvorlageberechtigung vorweisen können.


Wichtig: Auch wenn der Architekt oder Ingenieur die Unterlagen ausfüllt und unterschreibt, muss der Bauherr den Antrag stets mitunterzeichnen. Aktuell wird dies im digitalen Verfahren über ein Pflichtfeld für die Erteilung einer Vollmacht durch den Antragsteller für den Entwurfsverfasser erarbeitet.


Die Stadt Rottenburg empfiehlt Bauwilligen unbedingt die Antragstellung ausschließlich durch einen bauvorlageberechtigten Planer durchführen zu lassen, da aufgrund der Komplexität des Baurechts Laien i.d.R. die rechtlichen Hintergründe, Begrifflichkeiten und Verfahrensabhängigkeiten nicht ohne fachliche Expertise bedienen können.


2. Verfahrensablauf
Beim Virtuellen Bauamt werden Sie zunächst zur Seite der Service-BW geführt. Dort muss ein Benutzer-Konto angelegt werden mit der anschließenden Anmeldung bei der Service-BW. Erst danach wird auf das Virtuelle Bauamt weitergeleitet. Dort muss ebenfalls eine Registrierung erfolgen. Nach erfolgreicher Registrierung muss für das Bauvorhaben ein „Projektraum“ erstellt werden. Der angelegte Projektraum dient nur diesem einen Bauantragsverfahren und bildet das gesamte Bauantragsverfahren (bis zur Genehmigung) digital ab. Der digitale Bauantrag wird über die Abfrage von Online-Formularfeldern generiert, in den entsprechenden Uploadfenstern werden die Unterlagen hochladen. Innerhalb des Projektraums wird so der Bauantrag mit allen Anlagen gestellt.


Bitte beachten Sie hierzu das Merkblatt zur digitalen Antragsstellung (insbesondere die Hinweise zu Dateiformat und Dateibezeichnungen).


Der Verfahrensablauf (Versand von Dokumenten) wird innerhalb des Projektraums dargestellt. Nach vollständiger Einreichung der Unterlagen erhält der Projektrauminhaber seitens der Baurechtsbehörde per E-Mail ein Aktenzeichen, sowie die Nachricht, dass der Antrag bei der Baurechtsbehörde eingegangen ist. Der Projektrauminhaber wird digital über den Stand des Verfahrens informiert.


Falls gewünscht oder erforderlich, können seitens des Vorhabenträgers weitere Personen mit E-Mailadresse hinzugefügt werden, die Einsicht zum Verfahrensstand nehmen können.


Die Baugenehmigung, den Gebührenbescheid sowie die genehmigten Pläne werden über das Virtuelle Bauamt übermittelt.

Erforderliche Unterlagen

Die "Bauvorlagen" müssen von qualifizierten Entwurfsverfassern (in der Regel bauvorlageberechtigten Architekten oder Bauingenieure) erstellt und unterzeichnet sein. Die einzureichenden Unterlagen sind je nach Gebäudeklasse (§ 2 LBO) abhängig von Art und Umfang des Bauvorhabens, mindestens einzureichen sind immer:


  • Nachweis über die Bauvorlageberechtigung des Entwurfsverfassers
  • Lageplan
  • Bauzeichnungen
  • Baubeschreibung
  • bautechnische Nachweise
  • Darstellung der Grundstücksentwässerung
  • Erklärung zum Standsicherheitsnachweis
  • Name und Anschrift des Bauleiters
  • Erhebungsbogen für die Statistik über die Bautätigkeit im Hochbau

Die Baurechtsbehörde kann bei Bedarf im Einzelfall weitere Unterlagen verlangen oder auf einzelne Bauvorlagen verzichten. Die Unterlagen sind in archivfähigem Portable Document Format (pdf/A) über den von der Baurechtsbehörde vorgegebenen Übermittlungsweg einzureichen.


"Bau-Turbo"
Beim „Bau-Turbo“ sind zusätzliche Unterlagen mit dem Antrag einzureichen, die sich entsprechend des Einzelfalls des Vorhabens aus den Leitlinien zum „Bau-Turbo“ ergeben (Leitlinien und Geltungsbereiche).
Allen Bauanträgen, die nach „Bau-Turbo“ eingereicht werden sind zusätzlich zu den weiteren Unterlagen (ergeben sich aus den Leitlinien) zur Ermittlung der zulässigen Gebäudehöhe mindestens zwei Geländeschnitte mit eingetragenen Höhenbezugspunkten der umgebenden Bebauung sowie den Übergängen des Baugrundstücks zur öffentlichen Verkehrsfläche und den Nachbargrundstücken beizulegen. Zusätzlich ist ein Farb- und Materialkonzept beizulegen in dem die später verwendeten Materialien und Baustoffe exakt (und nicht nur dem Grunde nach) benannt und dargestellt sind.

Frist / Dauer

Der Bearbeitungszeitraum der Behörde richtet sich nach den oben benannten verfahrensspezifischen Fristen.
Liegen alle Bauvorlagen und erforderlichen Stellungnahmen Dritter vollständig vor, gilt für das vereinfachte Verfahren eine Entscheidungsfrist von einem Monat. Im vereinfachten Verfahren tritt die Genehmigungsfiktion nach Ablauf von drei Monaten nach Vorliegen aller Stellungnahmen ein.
Bei vollständigen Unterlagen und Vorliegen aller erforderlichen Stellungnahmen im regulären Verfahren liegt die Frist bei zwei Monaten.


"Bau-Turbo" - Zustimmung der Gemeinde
Nach Ablauf einer Dreimonatsfrist, ab Vollständigkeit aller erforderlichen Unterlagen, gilt die Zustimmung der Gemeinde als erteilt. Dem Antrag auf Abweichung vom Planungsrecht wird ebenfalls nach Ablauf der Dreimonatsfrist zugestimmt.

Kosten

Gebühren für Baugenehmigungen:
Aufgrund allgemein gestiegener Baukosten hat sich zum 1. April 2026 auch die Berechnungsgrundlage für die Gebühren einer Baugenehmigung erhöht. Die letzte Anpassung an die aktuellen Baukosten hatte die Stadt Rottenburg am Neckar 2021 vorgenommen. Zwischenzeitlich ist der Baukostenindex erheblich gestiegen, so dass jetzt eine Anpassung erforderlich wurde. Der Baukostenindex wird vom Statistischen Bundesamt erhoben und umfasst die Kosten, die für geplante Bauleistungen erbracht werden müssen. Die wesentlichen Kostenpunkte sind hierbei das Material und die Arbeitsleistungen sowie die Aufwendungen für benötigte Ausrüstung, Energie sowie Betriebs- und Bauhilfsstoffe. Für ein Wohngebäude mit ein oder zwei Wohneinheiten wurden seit 2021 Baukosten von 430 €/m³ zu Grunde gelegt. Diese liegen nun analog zur Entwicklung des Baukostenindex bei 640 €/m³. Zugrunde liegt der Baukostenindex BKI vom 4. Quartal 2025.


Gebühren für Befreiungen:
Für Befreiungen und Abweichungen von den Bauvorschriften können ebenfalls Gebühren erhoben werden.


"Bau-Turbo"
Wurde nach Prüfung der Genehmigungsmöglichkeiten ein Antrag nach „Bau-Turbo“ eingereicht und ist dieser nur nach „Bau-Turbo“ genehmigungsfähig (also nicht mittels Befreiungen gemäß den §§ 31 Abs. 2 und 34 Abs. 3a), erhebt die Verwaltung keine Gebühren für Befreiungen und Abweichungen.


Gutachten, Nachweise und weitere Kosten:
Dem Vorhabenträger können zusätzliche Kosten für notwendige, die Genehmigungsfähigkeit betreffende Gutachten und Nachweise entstehen (z.B. Prüfstatik, Umweltgutachten, denkmalrechtliche Auflagen, weitere). Diese sind abhängig von den Vorschriften der zuständigen Stelle, bitte erkundigen Sie sich dort.


"Bau-Turbo"
Dem Vorhabenträger wird seitens der Behörde geraten vor Planungsbeginn im Innenverhältnis mit seinem bauvorlageberechtigten Planer zu klären, wie im Falle eines abschlägig entschiedenen Bauantrags bzgl. der Honorarkosten für die Planung zu verfahren ist. Gemäß HOAI schuldet der Planer eine genehmigungsfähige Planung.

Sonstiges

Die Baugenehmigung erlischt, wenn Sie nicht innerhalb von drei Jahren nach der Erteilung der Genehmigung mit der Bauausführung beginnen oder wenn die Bauausführung nach diesem Zeitraum ein Jahr unterbrochen worden ist.

Die Frist kann mit einem schriftlichen Antrag um jeweils bis zu drei Jahre verlängert werden.

Rechtsgrundlage

Landesbauordnung (LBO):

  • § 43 Entwurfsverfasser
  • § 53 Bauvorlagen und Bauantrag
  • § 55 Nachbarbeteiligung
  • § 58 Baugenehmigung
  • § 59 Baubeginn
  • § 67 Bauabnahme, Inbetriebnahme der Feuerungsanlage

Verordnung der Landesregierung, des Ministeriums für Landesentwicklung und Wohnen über das baurechtliche Verfahren (Verfahrensverordnung zur Landesbauordnung -LBOVVO):

  • § 2 Bauvorlagen im Genehmigungsverfahren
  • § 4 Lageplan
Merkblätter
Weitere Formulare
Weitere Informationen zum "Bau-Turbo"

Zusätzliche Informationen und Dienste

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